Onko Suomessa asuntojen hintakupla vuonna 2010?

Minun mielestäni on.

Perustelen mieipiteeni seuraavasti. Asunto on sijoitus ja usein se ostetaan osin velaksi. Tänään ostetun asunnon maksuun saattaa kulua jopa 10-20 vuotta. Varat asuntolainan takaisinmaksuun tulevat ostajan palkka- ja pääomatulosta. Keskipitkällä, noin viiden vuoden jaksolla, asuntojen hintakehityksen ei pitäisi poiketa kansantuotteen kehityksestä. Kansantuote taas ei hypähtele miten sattuu – vuositasolla nousu jää muutamaan prosenttiin.

Kansantuotehan koostuu tuotannon hedelminä jaettavista palkka- ja ja pääomatuloista; bruttokansantuotteesta on tuotantovälineiden kulumisesta aiheutuvat poistot tekemättä. Siksi olisi yllättävää, ellei peräti mahdotonta, että asuntojen hinnat kohoaisivat nopeammin kuin kansantuote. Tässä oletetaan, että asuntohinnat nousevat kysynnän takia ja että kauppa käy.

Viimeisten 27 vuoden aikana vanhojen kerrostaloasuntojen keskineliöhinta onkin seuraillut bruttokansantuotteen kehitystä varsin uskollisesti. Tästä on ainoastaan kaksi poikkeusta.



Vuosina 1987-88 asuntojen hinnat kiiruhtivat selvästi kansantuotetta nopeammin. Kun kansantuote vuonna 1989 kääntyi laskuun, olivat asuntojen hinnatkin jo matkalla alamaihin. Laskua kesti vuoteen 1992, ja sen jälkeenkin asuntojen hinnat käyttäytyivät odottavan varovaisesti ennen kuin ne vuonna 1996 yhtyivät kansantuotteen kehitykseen.

Toinen hintakupla on meneillään par’aikaa. Kun Lehman-Brothers sai maailman pankkijärjestelmän polvilleen, tapahtui myös suomalaisasuntojen neliöhinnoissa nytkähdys alas. Täältä hintojen nousu kuitenkin jatkui vuosineljännes toisensa jälkeen. Vuoden 2009 loppuun mennessä hinnat olivat jo palautuneet nytkähdystä edeltäneelle tasolle, ja nousu näyttää jatkuvan.

Miten lienee kansantuotteen laita? Vuonna 2010 nytkähdystä edeltänyt tuotanto on edelleen saavuttamatta. Tämä näkyy oheisessa käyrässä niin, että kansantuote takertelee nollakasvun uralla, mutta asuntojen hinnat ovat kurottaneet melkoisen pesäeron kansantuotteeseen – semmoista ei ole nähty sitten 80-luvun lopun.

Aikanaan asuntojen neliöhinta yhtynee uudelleen kansantuotteen kehitykseen. Pelkään, että se tapahtuu niin että asuntojen hinnat putoavat n. 500 €/m².

Toivottavasti tämä analyysi on väärä. En toivo pahaa pankeille, enkä niille asunnonostajille jotka ovat käyttäneet tilaisuutta halvan lainan ottamiseen ja hankkineet väljän asunnon. Niillä kotitalouksilla, joilla kahden aikuisen työpaikat säilyvät eikä tuleva korkojen nousu vipua taloudenpitoa raiteiltaan, ei ole hätää: ulkomaanmatkoihin ja uusiin iP-laitteisiin jää vain hiukan vähemmän rahaa kulutettavaksi. Työpaikan menettäviltä, eroavilta tai ylivelkaantuneilta voi sitten taas mennä kotikin pakkohuutokauppaan, aivan kuin silloin 20 vuotta sitten.

Mihin pankkia tarvitaan?

Epäilen, että pankit ovat sotkeutuneet kehittyneisiin rahoitusinstrumentteihin niin perinpohjaisesti, etteivät enää itsekään tiedä, mihin ovat rahoja sjoittaneet. Näin kävi USA:n asuntolainajohdannaisten kanssa. Riskinä on myös, että ne antavat liikaa lainaa - tai liian alhaisella korolla - sellaisille, jotka eivät tulevaisuudessa pysty maksamaan lainojaan takaisin. Ja sitten kun Musta Pekka yksinään jää pankin käteen, huudetaan valtiota apuun!

Haluaisinkin ryhtyä uuden pankin asiakkaaksi; sellaisen, jonka pankkitoiminta on tervettä peruspankkitoimintaa.

Minä ja muut asiakkaat tallettaisimme palkkatulomme käyttötilille, maksaisimme verkkopankilla laskumme; nostaisimme tarvittaessa kortilla automaatista käteistä tai vilauttaisimme luottokorttiamme. Ylijäämän siirtäisimme korkeakorkoiselle säästötilille, joiden korko määräytyisi markkinoilla.

Ne meistä asiakkaista, jotka tarvitsisivat lainaa asunnon- tai autonostoon, saisivat pankista lainaa hankkeilleen, tosin vasta huolellisen luottokelpoisuusselvityksen jälkeen. Korko olisi vain hiukan markkinakorkoa korkeampi, jos lainanottajan palkka juoksee säännöllisesti ja vakuudet ovat kunnossa. Pankki voisi myös rahoittaa maksuvalmiita ja kannattavia yrityksiä, tietenkin sellaisia joilla on riittävät vakuudet tai takaukset.

Tässä pankissa johtajan ammattitaitoa olisi luottokelpoisuuden arviointi, hän tuntisi laumansa. Jos kannattavia hankkeita ei olisi tarjolla, hän ei lähtisi tyrkyttämää rahoja niille, joiden takaisinmaksuun ei voi luottaa, vaan sijoittaisi varat Suomen Pankkiin. Erityisen epäluuloisesti hän suhtautuisi johdannaisiin: lainan vakuudeksi eivät kelpaisi paketoidut johdannaiset, joiden taustalla oleva omaisuus on jo moneen kertaan pantattu.

Pankin työntekijöiden palkat, tietoliikenne- ym. palveluiden kulut sekä pankin omistajien osingot maksettaisiin kohtuullisista palvelumaksuista sekä otto- ja antolainauksen korkoerosta. Luottoekspansion takia antolainaus voisi olla hiukan ottolainausta runsaampaa ja siksi talletuskorotkin kohtuullisia.

Jos joku meistä asiakaista haluaisi sijoittaa osakkeisiin, johdannaisiin tai ravihevosiin, hän voisi kääntyä alan toimijan puoleen. Minä en halua, että palkkapankkini toimisi kasinona.

Niin rahan lainaamisessa kuin säästämisessäkin on kaksi osapuolta, molemmat vapaaehtoisesti mukana: asiakas ja pankki. Laina-asiakkaan tulee lähtökohtaisesti maksaa saamansa laina tulevaisuudessa takaisin - joko palkastaan tai yritystulostaan.
Pankin taas tulee taas varmistua siitä, että lainansaaja pystyy maksamaan lainansa takaisin. Säästäjän tulee voida luottaa siihen, että pankki pitää hänen rahoistaan parempaa huolta kuin hän itse – muutenhan hän piilottaisi säästönsä sukanvarteen.

Huonoina aikoina, silloin kun työttömyys uhkaa tai yritystulot supistuvat, pankin ei pidä pyrkiä käyttämään koko lainanantomahdollisuuksiaan, koska luotettavia sijoituskohteita ei silloin ole tarjolla. Tämä on käsittääkseni terveen pankkitoiminnan perusta. Pankin ansaitsemismahdollisuuksia rajoittaa kannattavien sijoituskohteiden, ei keinotekoisten luottoekspansiomahdollisuuksien puute.

Muuten, mielestäni Kreikan valtionlainat eivät ole luotettava sijoituskohde, koska Kreikka ei pysty keräämään veroja ja siten maksamaan lainojaan takaisin. Pankkini johtaja ei sellaisia papereita kehtaisi edes sijoituskohteena mainita.